Governança de operações urbanas consorciadas: uma análise crítica da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada

O presente trabalho consiste em um estudo de caso e análise crítica do modelo de governança da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE), no Município de São Paulo, instituída pela Lei Municipal nº 13.260/2001, analisado sob as dimensões administrativa, econômica e interfederativa. As principais fontes de dados empíricos são atas de reunião do Grupo de Gestão da OUCAE e dados econômicos da OUCAE, compilados pela empresa pública SP Urbanismo. Na dimensão administrativa, o estudo identifica e analisa o desenho institucional da OUCAE, cuja governança é dividida entre um Grupo de Gestão e a SP Urbanismo. Procura-se demonstrar a hipótese de que tal desenho é disfuncional, por causa da concorrência de competências de governança e gestão entre as duas instâncias, podendo-se observar a prevalência da SP Urbanismo, contrariando o modelo de gestão paritária entre sociedade civil e governo previsto na Lei Municipal nº 13.260/2001 e no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei Municipal nº 16.050/2014), fenômeno denominado exorbitação do mandato. No aspecto econômico, procura-se demonstrar que as operações urbanas consorciadas custeadas com a venda de valores mobiliários denominados Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) serão economicamente eficientes se mantiverem a expectativa de valorização imobiliária de seus territórios e de valorização dos próprios CEPACs, a fim de se maximizar a recuperação de mais valias da urbanificação mediante a venda de CEPACs em leilões. Postula-se que, para isso ocorrer, seria necessário promover ou programar investimentos em infraestrutura e regularização fundiária, preferencialmente em momentos anteriores aos leilões de CEPACs. Para financiar tais investimentos, argumenta-se que as OUCs de modo geral, e a OUCAE em particular, deveriam buscar formas de captação de recursos mediante a contração de empréstimos, que poderiam ser garantidos com os próprios CEPACs. Especula-se acerca da utilização do modelo de Project Finance. No aspecto interfederativo, a pesquisa discute a coordenação entre o Município e o Estado de São Paulo, e postula pela adoção do modelo de governança interfederativa multinível na OUCAE, nos termos previstos no Estatuto da Metrópole (Lei Federal nº 13.089/2015).