Estrutura contratual e societária das operações de permuta por área a ser construída e permuta financeira em negócios imobiliários
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Data
2026-02-10
Autores
Orientador(res)
Serpa, Pedro Ricardo e
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Resumo
O desenvolvimento de um empreendimento imobiliário abrange diversas negociações, sendo a aquisição do terreno uma das mais importantes. No que se refere à aquisição do terreno, interessa-nos analisar a aquisição por meio de permuta: sendo a permuta física - troca de terreno por futuras unidades autônomas a serem construídas sobre o terreno permutado; e o negócio denominado pelo mercado imobiliário como permuta financeira - troca do imóvel onde será edificado Empreendimento, por percentual da receita financeira originária da comercialização do Empreendimento. Operações que consiste em o Terrenista entregar para a operação o seu imóvel, enquanto o Incorporador entrega o seu trabalho e capital necessário para o desenvolvimento do Empreendimento. Em troca do seu imóvel o Terrenista terá direito a receber parte da área total privativa construída no Empreendimento – permuta física – ou percentual do Valor Geral de Vendas (“VGV”) do Empreendimento, normalmente, com descontos dos custos diretos decorrentes da comercialização das unidades autônomas – tributação incidente sobre o valor de venda, corretagem, marketing e despesas administrativas – permuta financeira. Neste trabalho denominaremos Operação de Permuta Financeira, sempre que nos referirmos ao negócio acima designado como permuta financeira, mesmo que tenha natureza jurídica diversa da natureza jurídica de permuta, como abordaremos adiante. A relevância deste estudo evidencia-se pela escassez de estudos sobre o tema, apesar de sua importância prática e das constantes confusões em torno do reconhecimento da legitimidade da negociação, ante a ausência de legislação específica e parca jurisprudência sobre o tema. Diante deste contexto, este trabalho busca analisar os arranjos contratuais e societários utilizados para realizar a estruturação jurídica que lastreiam a permuta física e a Operação de Permuta Financeira.