Fim negocial e os motivos determinantes no contrato de venda e compra de imóveis
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Data
2024-09-12
Autores
Orientador(res)
Araujo, Paulo Dóron Rehder de
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Resumo
Todos os contratos precisam atender à sua função social, que corresponde, entre outros pontos, à sua função econômico-social típica e que constitui a causa objetiva do negócio jurídico. Ao lado da causa, todo negócio possui uma finalidade, a qual pode ser típica e, portanto, objetiva de acordo com a sua natureza. Mas também pode haver fins negociais específicos, sobretudo nos contratos de natureza empresarial. Ao tratar da compra e venda de imóveis de natureza empresarial, é possível afirmar a existência de inúmeras particularidades que dão ao negócio uma característica bastante específica, principalmente de acordo com a finalidade concreta que se intenciona realizar no local. Não obstante tais especificidades, nem sempre os contratos possuem, de forma expressa, a finalidade almejada com o negócio, ante a natural incompletude contratual. Partindo da análise de julgados a respeito da matéria e diante da complexa tarefa de elucidar o que as partes pressupuseram como objetivo final do contrato, além de sua função típica, apurou-se que o julgador tem uma tendência a prestigiar a expressa manifestação de vontade objeto do contrato, abstendo-se de atribuir efeitos a finalidades não manifestadas expressamente no ajuste, mesmo quando desejadas intimamente e que sejam passíveis de apuração a partir do contexto negocial. Na mesma linha, analisando a matéria legal correspondente, fica claro que a investigação da vontade das partes não apenas partirá da declaração, mas prestigiará a manifestação expressa havida, prevalecendo a aplicação da Teoria da Confiança e da Intervenção Mínima nos Contratos. Assim, partindo da premissa de que a interpretação contratual sempre visará alcançar a intenção comum dos contratantes, ainda que o intérprete possa se valer de todas as circunstâncias negociais, será possível concluir que a finalidade negocial específica apenas passará a integrar o ajuste e produzir os efeitos desejados se apontada no contrato como motivo determinante do negócio jurídico. A incorporação ao conteúdo do contrato do fim negocial, como motivo determinante do ajuste, permite distinguir o fim concreto do contrato do mero fim de um dos contratantes, passando a configurar a intenção comum de ambos os contratantes. E, assim, procurou-se demonstrar que o fim negocial econômico, concreto e específico, deve ser consignado no contrato, quando existente, como motivo determinante do ajuste, por se tratar de norte interpretativo fundamental para todas as demais disposições negociais e, a depender da forma como estruturado o negócio, constituir condição de eficácia do contrato, em legítima proteção da atividade econômica. Para tanto, o preâmbulo contratual é uma técnica jurídica adequada e assertiva na estruturação do negócio jurídico.
Descrição
Palavras-chave
Direito contratual Contratos paritários Compra e venda de imóveis Vontade das partes Fim negocial Motivos determinantes Assimetria informacional Interpretação contratual Risco contratual Preâmbulo contratual Contract law Joint contracts Purchase and sale of properties Will of the parties Business purpose Determining reasons Informational asymmetry Contractual interpretation Contractual risk Contractual preamble